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  • 下町一朗 打造三井不動產outlet王朝

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    工商時報【李麗滿、蔡惠芳╱台北報導】

    日本最大房地產開發集團三井不動產,透過一次新北市政府赴日招商,意外在台打造海外據點業績最好、一年就獲利的林口MITSUI OUTLET PARK。三井不動產打鐵趁熱,在短短不到一年連續拿下台中港outlet開發案、台北精華地段首家飯店投資經營、台北南港首家LaLaport購物中心,總投資額已達數百億日圓(約逾百億台幣),堪稱十年來日企投資最大手筆。

    台灣三井不動產董事總經理下町一朗在接受本報專訪時強調,三井不動產在海外開發經驗僅有7-8年時間,都還在學習與摸索階段,台灣投資卻超乎預期!不僅投資進度最快、成績也是最好,首家林口MITSUI OUTLET PARK第一年宜蘭身分證借錢業績超標達66億元,比目標60億多出一成之多,也促使三井不動產在台投資腳步加速。

    先看台中房屋二胎地點、再評估

    三井不動產自1995年起跨足outlet商業不動產開發,至今在日本擁有13座MITSUI OUTLET PARK暢貨購物商城,海外目前則有大陸寧波、馬來西亞吉隆坡與台灣林口。其中,在日本國內開設據點多數以觀光景點附近為主,結合觀光購物。下町一朗說,憑藉20年開店經驗,三井不動產的跨國投資開發的策略是先看地、再評估,林口案是考察現地後,幾經評估,最後決定做outlet,而非其他同業先決定商業設施型態再找地。

    下町一朗指出,三井在日本的購物中心商業設施有MITSUI OUTLET PARK與LaLaport等品牌,看地的同時,會同時就市中心距離與人口數來評估應做何種型態的商業設施。像是開outlet,若地點周邊有人口聚集是最好,可以加分,但人口並非是必要條件;此外,OUTLET的特性多是專櫃品牌過季商品庫存的暢貨中心,因此與市中心百貨要有一定距離,避免不良競爭,對招商也較有利。當初林口就是因品牌商認同與市中心店距離約15、16公里,加上消費者也認為與台北市區15、16公里距離、約30分鐘車程可以接受,所以就決定開出outlet。

    「台灣是15、16公里,但在歐美即使50、60公里都算正常」下町一朗觀察,台灣消費者不喜歡「太遠」的距離,可接受距離約估15-20公里,因此臺北身分證借錢管道林口選址約15公里、台中港據點和市區距離則是20公里多一點。

    此外,outlet還有另一個客層就是觀光客,所以距離國際航站不要太遠也是一個優勢,林口MITSUI OUTLET PARK經營一年來即吸引港、中、日、韓各國觀光客,3月起機捷通車,在臨近機捷A9站優勢下,自由行旅客也大幅成長。

    至於LaLaport開店條件,則是設定的周邊人口數要非常高,必須要有一定近距離人口,回頭率才會高,除了半徑五公里要有一定的居住人口,也考量到週邊有南港展覽館的非定期人口聚集,南港軟體園區還有白領階級的辦公室等消費挹注。下町一朗說,儘管林口MITSUI OUTLET PARK與南港LaLaport兩個商業設施都有捷運到,但無論是outlet或mall的設定還是以開車為主,所以評估拓點不會優先考量車站。

    業績超標…要貸款條件查詢更好

    他說,台灣過去多以市中心百貨為主力,三井認為郊外型購物中心才有機會,一直以來也都以市郊開發為主。且每個案子呈現因個案建築物不同、工期也不一樣,像台中港MITSUI OUTLET PARK僅有兩個樓層,預計今年年中動工、明年就可完工,2018年底可望開幕,南港LaLaport屬於商辦綜合開發一部分工期較長,估計2021年可望開幕。

    第一年業績超標,下町一朗期待第二年會更努力維持「繼續成長」。就目前三家海外據點來說,台灣消費力最行照及買車貸款流程高,平均客單價也是居冠,因而成為海外據點營業額最高,但他分析,不同海外據點的業績,不能單純用金額來做比較,應該要考慮到GDP、人均收入等差異,經營團隊必須精準掌握市場需求。

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    美知名珠寶嘉義小額借貸商?遭控逼女員工提供上司性服務

    美國2家知名珠寶品牌遭媒體踢爆,公司高層助長內部性別歧視和性騷擾的風氣。女性員工不但面對職場鹹豬手,有時候還被要求提供上司性服務,以換取續聘或升遷。

    法新社和「市場觀察」(Market?Watch)網站引述「華盛頓郵報連江銀行個人信貸」(Washington?Post)報導,這起集體仲裁案含6萬9000名現任和離職女性員工,和250多名離職員工的陳述,指控公司自1990年來這20多年來所存在的騷擾文化。

    他們指控被毛手毛腳和粗鄙對待,還被要求提供上司性服務,以交換續聘或升遷。

    凱伊珠寶(Kay?Jewelers)和傑瑞德珠寶(Jared?The?Galleria?of?Jewelry)的員工表示,就連兩家品牌所屬集團執行長在內的高層都也助長這種風氣。這兩家珠寶品牌在全美各地擁有1500家零售據點。

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    【華人健康網記者張世傑/台北報導】感冒乾咳、喉嚨乾癢,很惱人,坊間流傳食用「水梨汁」小偏方,有助於緩解。尤其喜歡飲酒,卻不勝酒力酒醉,營養師表示,有研究發現,飲用「水梨汁」的人,體內的酒精代謝效率較高,更能減少酒醉導致的注意力減退,以及想睡、頭暈等困擾。

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    《本草綱目》記載,梨者,利也,其性下行流利。它藥用能治風熱、潤肺、涼心、消痰、降火、解毒。水梨性甘涼,能入肺、入胃,適度攝取能保護人體的呼吸道與腸胃系統。尤其對乾咳的症狀具有舒緩效果,最好先蒸熟再食用。水梨除了能潤喉顧支氣管,還能新北機車免留車南投銀行小額信貸顧脾胃。

    飲酒要適量喝水助解酒

    梨含有膳食纖維,梨子果皮也含有丹寧成分,可緩解便祕、腹瀉等現象。梨子的性質寒冷,對消化、解熱也都有效果。此外,梨子富含的天門冬胺酸,可幫助身體進行分解酒精成分。宿醉嚴重時,梨子可促進肝腸活動,讓體內的酒精成分盡快分解出來,避免酒精中毒,2017房貸利率多少也比較不會感到口渴。

    營養師蘇妍臣指出,春天喝「春酒」走攤,似乎讓人又愛又恨。事實上,飲酒要適量,習慣喝酒的人,容易有十二指腸潰瘍、胃潰瘍,若不幸喝太多感到不適的話,唯一解酒的方法,就是大量攝取水分加速酒精排出。

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    營養師蘇妍臣強調,大部分流傳的「解酒」效果,並不是「快速讓酒精值降低至標準值以下」,而是「解除宿醉的不適」,例如喝蜂蜜水是解除酒後頭痛,而生薑則是解除酒後噁心不適症狀,吃番茄等食物也能緩解酒後的頭暈頭痛。

    雖然解酒偏方百百種,以韓國為例,便是飲用水梨汁解酒醉。有研究發現,飲用「水梨汁」能使體內的酒精代謝效率較高,減少酒醉造成注意力減退、頭暈等困擾。

    另外,傳統中醫認為,「蔘」具有「大補元氣、生津安神」的能力,進而推測其有醒酒提神等功效。而在1篇在韓國所進行25人小型隨機交叉研究發現,飲用紅蔘的抗宿醉飲品後,在1小時內竟可顯著降低血液中的酒精濃度。

    其實,要解酒沒有撇步,就是「等」,只要酒不要過量,等1、2個小時,酒精就可以代謝掉了。另外,也建議喝酒前後要多喝水,可增加酒精代謝排出的作用,飲酒前吃些食物,也能延緩酒精快速吸收。

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